Peligros ocultos en la compraventa de inmuebles


 

En la adquisición de un inmueble (ya sea una parcela de terreno o bien una vivienda) deben hacerse varias comprobaciones previas y tomar ciertas cautelas para evitar que surjan futuros problemas. En este artículo repasamos la información más relevante que en este tipo de operaciones cabe recabar previamente, para poder así afrontar la compra con las máximas garantías posibles desde el punto de vista medioambiental.

Aspectos físicos de la parcela o vivienda a adquirir

Dos son las cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta en cuanto a la configuración y estado físico de una parcela: si en el emplazamiento donde se ubica se han desarrollado actividades potencialmente contaminantes y si la realidad física de la misma en cuanto a superficie y lindes coincide con la que consta en el Registro de la Propiedad o Catastro.

– Contaminación de la finca. Antes de adquirir un terreno sobre el que se habían desarrollado actividades industriales, es recomendable realizar un estudio ambiental para evaluar la existencia de contaminación del suelo y determinar las posibles responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma. Ello es importante por cuanto, atendiendo al vigente régimen de responsabilidad en materia de suelos contaminados, en caso que no haya sido posible identificar al causante de la contaminación, pueden imputarse al comprador las responsabilidades legales (que pueden conllevar los costes de descontaminación, por ejemplo). La actual normativa en materia de suelos contaminados es la que marca la Ley 22/2011, de 28 de julio, que además contempla que la declaración de un suelo como contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo.

Igualmente, los propietarios de las fincas en las que se haya realizado una actividad potencialmente contaminante, estarán obligados a declararlo en escritura pública cuando haya una transmisión de derechos de dicha finca; declaración que se hará constar en el Registro de la Propiedad.

En consecuencia, a fin de determinar las posibles responsabilidades ambientales del terreno y evitarlos importantes desembolsos económicos que pueden acarrear las actuaciones de limpieza y recuperación de los terrenos afectados, es aconsejable encargar a una consultoría ambiental un estudio de potenciales pasivos ocultos ambientales (Environmental Due Diligence) en aquellos terrenos en que se haya desarrollado una actividad potencialmente contaminante.

– Superficie y lindes de la finca. A fin de pagar un precio ajustado a la superficie de la finca o parcela que se pretende adquirir y evitar futuras disputas con los colindantes (por ejemplo, con el vallado de la finca), es recomendable contratar los servicios de un Ingeniero Técnico en Topografía para determinar con exactitud la realidad física de la finca. Ello por cuanto en muchas ocasiones no coincide con la que figura en las Escrituras y por ende en el Registro de la Propiedad o con la que consta en el Catastro. En cuanto a la información que figura en el Catastro, si bien también incluye planos o información gráfica, puede ofrecer datos incorrectos sobre la superficie, habida cuenta que la cartografía se actualiza en base a la digitalización de fotos aéreas, que es un sistema poco preciso que puede llevar a la alteración de los lindes. Una medición sobre el terreno por parte de un topógrafo permitirá conocer la superficie real de la finca antes de efectuar la compra y negociar el precio en base a dicha información.
Fuente: La Vanguardia

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